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合肥经开区和肥西县房价分析及购房建议

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  原题目:合肥经开区和肥西县房价阐发及购房建议

  我这里所讲的经开区是合肥产证的经济手艺开辟区,这里的肥西县根基上不包罗肥西县城,而是与经开区邻接的柏堰科技园区及地铁3号线附近的肥西县域。这两个区域你中有我,我中有你,根基上充实融合在一路,因而放在一路阐发。

  我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3371个样本。本年二三季度合肥二手房成交均价为16462元/平米,比客岁(16389元/平米)上涨73元/平米,涨幅0.45%,根基持平,平均议价空间2.51%,平均成交周期77.9天。

  这里我统计的是链家网发布的4-9月份二手房现实成交数据,因为近两个月房价还在上涨,这里的数值只是这几个月来的小区均值,不代表目前的实在房价。因为良多小区只要2-3个成交记实,部门误差可能会比力大,我这里只阐发趋向,不要太在意房价绝对值。

  接下来我将分区域对泛经开区房价做一个阐发和点评,以富贵大道和金寨路为界,我将泛经开区分为三个部门,别离是:

  1、富贵大道北板块。这个区域包罗富贵大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区,和肥西柏堰科技园区。

  2、富贵大道南板块。这个区域包罗富贵大道以南的经开区以及部门肥西县域。

  3、工业区板块。这个区域包罗金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部门肥西县域。

  与此次对比的数据是客岁全年的阐发,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交阐发及购房建议》),本篇次要关心2018年的成交环境。泛经开区客岁全年共成交492套,本年二三季度成交446套,根基跟客岁全年差不多。

  泛经开区二三季度成交均价为15580元/平米,比客岁全年(15093元/平米)上涨了487元/平米,涨幅3.23%,高于全市平均值。成交周期从51.8天添加到59.6天,耽误了7.8天;议价空间从2.72%降低到2.19%,削减0.53个百分点。

  此中肥西产证房价较客岁上涨2.15%,经开产证二手房较客岁上涨3.54%。肥西县成交周期耽误5.4天,议价空间略有收窄;经开区成交周期耽误6.9天,议价空间根基上跟肥西差不多。

  关于滨湖区和政务区的阐发,请参看我微信公家号文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价阐发和购房建议》、《2018年二三季度合肥政务区房价阐发和购房建议》。关于之前阐发过的其他各区文章,请关心我微信公家号“小易论楼市”,后台答复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域环节词即可查看。

  富贵大道北板块

  整个富贵大道北共成交229套二手房,板块成交均价为15670元/平米,较客岁全年(15112元/平米)上涨558元/平米,涨幅3.69%。板块全体议价空间比客岁略有收窄,成交周期耽误3.7天。

  若是分隔来看,经开产证二三季度均价较上半年提高2.81个百分点,肥西产证提高1.55个百分点,申明第三季度经开产证比肥西产证要涨得更多一些,而上半年的这个数值刚好相反。但无论若何,肥西产证和经开产证价钱很是接近,没有表现出较着的差距。

  从板块全体来看,除了九溪江南呈现必然下跌以外,根基都在分歧程度的上涨,这种上涨在我看来,具有必然补涨或者填谷的特征。

  好比明珠湖畔,房龄相对较老,客岁与周边小区比拟,算是一个价钱谷地,本年根基涨到一个平均程度,与之雷同的还有东海星城。还有承平洋森第宅和文一名门御府,这两个小区也有必然幅度的上涨,这种上涨是经开区或者政务区需求外溢式的补涨。

  融科城是板块内的标杆,有较大的涨幅,从近两个月的成交来看,根基已在1.9w上下盘桓,只是成交量不是很高,看来还未完全坐实。我看了一下,次要是80-90平米摆布的刚需户型,大户型不多。

  融创城虽然存案价钱在17659元/平米,看起来不高,但现实上绝大大都曾经跨越了1.8w,更主要的是,越是小户型的刚需房,单价越贵,有的以至跨越了1.9w,真是瞅准了刚需的痛点下刀。

  融科城是典型的刚需小区,它的接盘者次要在总价150w-180w这个区间,融创城虽然看起来价钱不高,但根基都是100平米以上的大户型,总价也大都在180w以上,超出了大大都刚需的可承受范畴,我想它的去化也不会是一帆风顺的。

  华邦观筑里本来新房存案价钱是1.55w,装修房,此刻二手房算上增值税大要在1.68w上下,前期买的该当赚了1000多一个平方。葛洲坝九珑府的价钱,也根基上跟融科城看齐。

  禹洲华侨城这个超等大盘,成交量占到板块的1/3,凭仗接近政务区如许优胜的地舆位置和相对年轻的房龄,涨幅仍是很可观的。东冠富贵逸城也是抢手小区,跟着标杆小区房价的上涨和坐实,估计这些小区后期还会被进一步带动。

  富贵大道南板块

  富贵大道南共成交116套二手房,板块成交均价为16192元/平米,较客岁全年(15500元/平米)上涨692元/平米,涨幅近4.46%。板块全体议价空间比客岁下降1.12个百分点,成交周期耽误5.4天。

  肥西产证成交均价为14329元/平米,经开产证均价为17896元/平米,成交量相等。由于肥西不限购,肥西产证成交周期低于经开产证,议价空间和平均房龄两者根基不异。经开产证比肥西产证高了大要3500元/平米,次要缘由是168玫瑰园学校的学区。

  我在之前的文章平分析过,168玫瑰园学校西区在合肥公办初中里属于1档学区(微信公家号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》),当本年东区建成招生当前,板块内经开产证的小区,根基都被168玫瑰园学校囊括。由于学区划分是6月份才落定的,这也是为什么近半年来板块内经开产证涨幅要显著高过肥西产证的主要缘由。

  最典型的就是典范华城,二三季度较客岁上涨接近20%,典范华城除了距离168玫瑰园学校东校区近以外,还处在3号线地铁口和区域贸易核心,地舆位置相对优胜。

  但同时还应留意到,东区终究是一个新建的学校,学区质量事实若何还有待验证,我小我认为会是一所不错的学校,但该当比不上西区。虽然学区利好给翡翠路东诸多小区带来了房价上涨,但部门小区价钱直逼以至赶超西区的学区房,具有潜力透支之嫌。

  绿城玫瑰园作为板块内的标杆,虽然区域内均价最高,但价钱坚挺,涨幅不弱,表示强势。小区各方面资本占尽,若不是面积偏大,户型相对误差,地舆位置略有不足,将其资产物级列为1+档都不为过(微信公家号“小易论楼市”《合肥优良房产的品级评价》)。

  肥西产证方面,我们看到有两个小区呈现必然的下跌,别离是学林雅苑和幸福大街西区。我查了一下成交记实,学林雅苑大都是面积偏大的多层,幸福大街西区也根基都是多层,并且这两个小区房龄都跨越了10年,板块内相对劣质一些。记住环节词并远离:肥西产证,多层,房龄老,大户型。

  富贵大道西的二手次新小区,照旧是成交抢手,好比禹洲天玺,信地华地城,文一名门绿洲等。信地华地城存案价钱仅有10400元/平米,二手房带税现实成交均价已接近1.5w,收号头费和绑车位也就不足为怪了。

  华南城紫荆名都四期虽然距离市区很是遥远,但至多比新站区和北城某些小区区位要好一些,这些小区都卖到1.2w朝上,因而华南城1w出头的存案价,似乎也显得有些性价比了。

  3号线附近肥西产证的老破大多层不受待见,但二手次新高层仍是很受接待,原树提香就深刻申明了这一点。花圃锦绣大地城二期均价1.48w,比拟二手房似乎也没占到多大廉价,但我感觉照旧能够考虑。

  工业区板块共成交101套二手房,成交均价为14947元/平米,较客岁全年(14514元/平米)上涨433元/平米,涨幅2.98%。板块全体议价空间比客岁下降0.86个百分点,成交周期耽误19.1天。

  肥西产证的成交均价为15157元/平米,经开产证均价为14900元/平米,肥西产证竟然跨越了经开产证。两者议价空间和成交周期相差不多,但肥西产证的涨幅根基是经开产证的2倍,房龄也年轻近2年半。

  板块内成交均价最高的小区是华地润园,同时涨幅也是最大,但我认为更多是补涨。我看了一下,90平米摆布的小三房占了大大都,大部门总价都节制在150w摆布,再加上距离政务区不算远,次新房,即便具有没有地铁且四周都是工业如许的劣势,小区也有必然的合作力,这就是产物定位精确。

  绿地滨湖国际花都涨幅远超板块均值,是板块成交的抢手小区,在我看来,次要是品牌的号召力,当然小区产物定位也很是精确,次要以总价较低的小三房和小两房为主。

  皖投万科产融核心存案均价为1.66w,但其实有良多户型接近或者跨越1.8w。这个小区若是仅看存案价钱,相对合适,但价钱一旦跨越1.66w,就丧失了性价比,由于同期间还有更廉价、位置更好的龙川里或者高铁都会花圃可选。

  清华启迪科技城存案均价为1.91w,之前放风2w+,看来仍是不敷自傲。旁边绿地二手房才1.6w+,如斯高的溢价,清华之名号在合肥真值这么多钱么?蓄客这么久,首开去化听说达到90%,虽然我暗示思疑,但不得不感慨合肥韭菜仍是多。

  邦泰学府里存案均价就显得相对亲民一些,但位置处境尴尬,略为尴尬,价钱比拟周边二手房也没有太多劣势。我看了一下存案价,稍好一点的楼层都在1.7w以上,有若干套最好楼层房子的存案价钱为啥比其他楼层还低2500元/平米摆布呢?我想一般人该当买不到,这此中的猫腻谁能注释一下?

  经开区和肥西县房价阐发及近期购房建议

  我在之前的文章平分析过滨湖区和政务区,这两个板块都是合肥西南区域,本年以来涨幅都远超大盘,是合肥房产的优良板块,经开区和肥西县也不破例(微信公家号“小易论楼市”《合肥的优良房产和劣质房产》)。

  经开区产值早已破千亿,吸引了大量就业,并且还在不竭成长,可是区域内地盘多被工业厂房占用,室第用地近几年少少出让,这就形成局部供严峻小于求的严重场合排场。特别是富贵大道北板块,除了融创城,还有一个高端项目玖樟台,并且这两个盘还相对改善,其它竟再无刚需新盘。

  富贵大道南板块的新盘也所剩无多,华南城区位略差,信地华地城根基面对清盘,花圃锦绣大地城二期供应无限,琥珀御宾府性价比不高。因而12月份出让的肥西地块,遭到浩繁开辟商争抢,我一点也不感应奇异。

  经开区和肥西县房价强势,除了财产劣势外,距离政务区近也是一个主要缘由。政务区目前是合肥市核心2.0,也是合肥房价制高点,当政务区房价上涨,会将需求挤压至周边区域,经开区和肥西县也连带受益。

  政务区曾经成为一个二手房市场,本年以来政务区二手房挂牌价节节攀升,从我目前察看来看,虽然临时还有些有价无市,但过了年,大要率会被坐实。这种上涨会波及经开区,好比富贵北的融科城和富贵南168玫瑰园学区板块,等标杆小区房价坐实当前,会带动周边房价上涨。

  从目前来看,因为供需严峻失衡,并且肥西县不限购,富贵大道西板块部门肥西产证的小区,该当还会有必然的上涨空间。168玫瑰园学校西区的学区房,将会不断是经开区房价的制高点,但东区学区质量尚需察看,目前潜力略有透支之嫌。

  同为城市边缘郊区,新站区目前新盘浩繁,经开区周边新小区却寥寥。新站众盘根基都在1.3w-1.4w摆布,如斯看来,区位更好的经开区和肥西县,1.5w摆布的价钱倒显得有些性价比,这也是这些板块一直火热的缘由之一。

  这段时间哄传合肥暗地“放松限购”,后经官方辟谣是假动静。其实无论合肥采纳哪种调控体例,城市把握一个准绳,完成一个方针:准绳是连结房地产市场不变健康成长,方针是临时维持房价平稳,在此根本上,因城施策,量体裁衣。

  前段时间地方召开经济工作会议,并未对房地产作过多亮相,从侧面申明高层已根基承认调控结果。在没有作进一步指示的前提下,房住不炒的既定方针不会摆荡,处所也不敢随便忤逆地方的企图,因而房地产来岁大要率仍是不变。

  小密圈经常会有人问到,什么时候是房价的最低点,什么时候才是买房的最佳机会?记住,以目前的市场,优良资产永久会很坚挺,以至会逆势上扬,劣质资产可能还会下跌。我相信无论什么时候买房,总有一种房子,你此刻买就是最好的机会,挑选机会不如淘好房子。

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